2月24日，云南城投置业（600239）终于回复上交所的询问。 在当日发布的《关于上海证券交易所关于对公司业绩预亏事项问询函的回复公告》中称，公司2019年全年预亏24.5-29.5亿元，与2019年前三季度归母净利润亏损10.63亿元差额较大，是因为房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落，导致2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%。

此外，公司受前董事长许雷事件影响融资受阻、昆明艺术家园破产重整、大理海东方项目被政府取消都成为公司亏损的重要原因。

原因：一怪市场二怪许雷

1月22日，云南城投置业发出2019年全年预亏24.5-29.5亿元的业绩快报，与2019 年前三季度归母净利润仅亏损 10.63 亿元的数字相差巨大。对此，上海证券交易所当天就对云南城投置业发出了问询函，要求云南城投在2月6日前说明2019年第四季度出现大额亏损的具体原因，以及艺术家园项目破产清算、海东方项目开发建设情况。

在2月6日云南城投并未针对上交所的询问作出回复，而是以受疫情影响为由，向上交所两次申请延期回复，最终申请到2月21日回复。到2月24日，云南城投终于对上交所的问询作出了回复。

云南城投对巨亏的原因这样解释，主要是2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落，2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降47%。

同时受金融监管政策收紧及公司原董事长（许雷）事件影响，公司融资额下降，全年融资仅111亿元，同比2018年的188亿元下降41%，融资成本也从2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

融资和销售回款双双下降，导致这些资金只能用于还款，后续开发资金严重不足，导致导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。

于是就形成了恶性循环，销售回款不够，项目开发投入不够，竣工延后，销售下降。因此，云南城投2019年的40亿元销售收入不足以覆盖全年营业成本。这就造成了云南城投2019年第四季度亏损剧增。

屋漏偏遇连天雨：

商办降价 艺术家园项目破产重整 海东方项目取消

此外，进入2019年四季度，随着年度业绩及销售回款压力的显著增加，各大房企纷纷通过加大降价促销力度来实现销售目标，缓解资金压力。云南城投现有产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，其中：商业占比45%，写字楼占比11%，车位占比25%，去化周期较长，销售速度较慢。为加快存货周转及资金回流，云南城投在四季度出台了对昆明、宁波及哈尔滨等部分项目的商铺、写字楼及车位采取降价促销加快回笼资金的销售方案，年末按存货可变现净值计提了存货跌价准备1.97亿元。

除此之外，昆明艺术家园项目因申请破产重整，预计存货计提减值准备4.55亿元，大理海东方体育公园（高尔夫球场项目）因政府规划调整体育公园项目被取消，预计资产减值2.15亿元。

销售大幅下滑、融资受阻，项目破产、被政府取缔，再加上财务费用的增加等因素，导致云南城投置业第四季度亏损剧增，全年亏损额度达到24.5-29.5亿元。

减亏措施1：降价卖商铺和车位 转向快周转

云南城投称，对于公司巨额亏损的情况，2020年将通过如下措施来进行减亏，并提升资产结构和经营状况：

1、加强成本管控，保证工程成本实现“减法”控制目标；

2、优化公司组织架构及人力资源配置，提升人均效能；

3、强化激励管理，促进激励驱动和运营效率；

4、加大对现有商铺及车位的去化力度，拟通过改造公寓出售、调价促销等多种方法降低存货占比等多种手段，进行减亏。预计2020 年去化约47万平方米；计划新开工面积为136万平方米，拟竣工面积为72.8万平方米。

云南城投表示，公司资金将优先向周转速度快、收益高的在建项目倾斜，加快开发节奏，保障项目按计划竣工交付。

减亏措施2：寄望混改 母公司接盘缓解现金压力

此外，云南城投表示，将借助集团混改，积极筹划公司资产重组，优化资本结构，降低负债率，增强盈利能力。也就是借助保利集团与云南省城投集团进行混改的机会，通过母公司向上市公司云南城投置业注入优质资产，母公司收购上市公司项目提供现金流等方式降低负债，增强盈利能力。

据云南城投透露，截止2019年末，公司资产总额约890亿元，资产负债率达93%，有息负债率74%，自持资产总额232亿，占资产总额的26%。随着自持资产占比上升，公司资产周转率逐年下降，财务费用逐年攀升，对经营业绩的负面影响日益凸显。

在2019年7月保利集团签署协议参与云南省城投集团的混合所有制改革以来，在混改总体规划的基础上，云南省城投集团拟实施内部资产配置调整。

2020年1月，云南省城投集团收购云南城投置业下属银泰系列项目等17家子公司的部分股权，涉及资产总额约320亿元，有息负债约226亿元，交易收回的价款将用于偿还债务和补充流动资金，可达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力目的。

2017年云南省城投集团承诺，将盈利能力较强的优质资产以合法合规的方式择机注入上市公司，通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式，改善公司资本结构、降低公司资产负债率。

此外，云南省城投集团与保利集团混改完成后，云南省城投置业将依托保利集团与省城投集团拥有的旅游景区、酒店、医疗、教育、金融等大健康、大休闲领域的优势产业资源，联合国内外一流技术服务企业、大健康产业服务商及金融、保险类等机构的优势资源，提升运营能力和竞争能力。

当然，云南城投也表示，由于公司与省城投集团签署的《合作意向协议》的相关交易方案需要进一步论证和履行相关程序，具体实施方案及完成时间尚存在不确定性。省城投集团与保利集团的混改尚未签订正式合作协议，目前受疫情影响，可能导致混改相关进程延迟。

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