新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

新浪财经讯 3月2日，当代置业（中国）有限公司（下称“当代置业”）发布公告称，今年前两个月销售出现较大滑坡，尽管前两个月销售占比不高，但对于像当代置业这样对现金流“吃紧”的地产公司来说，这并不是好消息。2月底，公司连发2笔高息美元债缓解资金压力，融资成本在当前市场边际放松的情况依然超过11%。

合约销售不振 2月下滑42%

截止2月29日前两个月，当代置业合约销售额约28.88亿元，其中物业合约销售额约28.64亿元，车位合约销售额约2381万元，物业合约销售面积约26.57万平方米，销售均价每平方米约人民币10782元。

其中，1月销售20.15亿元，同比下降5.44%，销售均价为10070元，同比下降10%；2月，销售额仅8.74亿元，同比下滑42%，销售均价每平方米约人民币12871元，环比1月有所上升。

受新冠肺炎疫情影响，绝大多数地产公司的1月份销售已经有所下滑，2月份受到的影响更甚。据克而瑞数据统计，40家主流房企销售数据前两个月累计同比下滑21%，其中2月单月下滑36%，环比1月下滑42%。具体来看，除去恒大以大规模75折优惠吸引购房者网上购房录得118%的同比增长外，其余所有主流房企均同比大幅下滑，其中首创置业同比下滑达到83%，招商蛇口、中国金茂、中骏集团、保利置业及建业地产等单月下滑也高达70%左右。

1、2月本是房企销售淡季，由于今年农历新年来的更早一些，因此今年1月的销售相比往年更为不利，当代置业2019年前两个月的销售额占全年的比重为10%，尽管占比不高，但几十亿的回款对于现金流和财务的影响是显而易见的。

回款低迷 连发高息美元债

2月份销售回款形式严峻，当代置业单月连发2次高息美元债，分别为2月20日发行的2022年到期的2亿美元11.8%优先票据、2月27日发行的2024年到期的1.5亿美元11.95%优先票据，共计3.5亿美元，约合人民币25亿人民币。

在近期房地产市场资金层面有所放松的背景下，诸如佳兆业、中梁控股等以往融资成本较高的房地产公司近期的美元债利率也呈下降趋势，相比之下，当代置业并无明显下滑。据2019年中报，公司加权平均融资成本达到9.8%，较2018年底的8.2%大幅上涨1.6个百分点，此次高息连发美元债将继续推升公司在2020年的整体融资成本。

截止2019年中，当代置业的净负债率由上年末的81.9%下降至77.4%，资产负债率为86%，整体杠杆率并不算高，且2019年全年销售额达到362.03亿元，大幅超出公司账面166亿元的有息负债。当代置业融资成本高的原因或主要因债务结构不尽合理，账面资金不充足。

公司账面有息负债合计约166亿元，其中短债达到74.47亿元，占比高达45%，而账面可活动资金仅74.43亿元，扣除拿地、建设以及运营资金，偿还短期债务的资金只能依靠销售回款和融资。而开年销售不及预期加大了当代置业的现金流压力，推升了公司的融资成本，也难以获得长期资金的青睐，值得注意的是，此次连发的3项美元债期限都不长，其中两笔都是2022年到期。

资产质量有待提高 制约主体信用

全年上半年，当代置业70.29亿元的营收规模需要承担的利息支出合计达到8.63亿元，占比达到12.28%，这直接拉低了公司的盈利能力，近两年当代置业的销售净利润率仅有7%左右，ROE也降至个位数的水平。

2019年7月，当代置业在内地市场发行8.8亿元的公司债券，联合信用评级及东方金城国际两家信用公司对于债券的评级为AA级，融资成本达到7.8%。这其中，资产质量是制约公司主体信用并最终导致融资成本高企的另一大原因。

当代置业2019年中报显示，在公司80亿权益规模的情况下，向合营公司贷款规模达到61.25亿元，较2018年底继续提升12.28%，且均为无抵押的信用贷款，公司高息融入的资金无抵押地流入合营公司，风险敞口规模较大。

此外，含应收租金及应收购房款在内的应收款达到71.59亿元，其中物业应收租金无抵押，应收购房款的抵押品为所售物业，截至2019年6月末，预期款项达到5.55亿元，并未进行计提资产减值损失。

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