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近日，富力地产发布的一则重大诉讼公告将十年前轰动全国的杨箕村旧改项目再一次拉回到人们的视野中。城市旧改项目对于地产公司而言，有着土地成本低、项目毛利高的诱惑，但在这背后却存在利益纠葛、项目旷日持久、巨额资金成本以及社会舆论压力等诸多隐忧，一个旧改项目最终的回报存在很多不确定性。

富力地产在广州杨箕村的旧改项目曾因钉子户事件一度处在舆论的风口浪尖。而项目从2009年成为广州首批“城中村”改造试点之一后，直到11年后的今天富力仍有诉讼牵扯其中……

长达11年的杨箕村项目 至今仍涉诉讼

3月13日，富力地产的重大诉讼公告显示，公司与广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（下称“杨箕联社”）互为原告与被告，将对方诉至法庭。

富力地产作为原告方，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求杨箕联社返还垫付的弃产补偿款1.6亿元及利息。同时，杨箕联社以富力地产为被告，要求其赔偿住宅回迁房套内建筑面积缺少损失7988.94元及利息，赔偿商业回迁物业建筑面积缺少损失1.27亿元及利息，赔偿延迟交付部分物业及租金的损失及利息等13项赔款，双方所要求的赔偿金额合计超4.36亿元。

杨箕村项目当初是由政府牵头，富力地产主力开发的大型旧城改造项目，项目名为东山新天地。这是在2007年富力地产与合景泰富地产联合香港新鸿基地产，以46亿元的总地价拿下猎德城中村改造地块后单独中标涉足的广州城中村旧改第二单。

根据当时广州城中村改造思路，杨箕联社是城中村的改造主体。杨箕联社代表杨箕村经济权益的农村股份制经济组织，下设经济发展公司，将集体经济折成股份，集体经济年终结算，按股分红。

但由于旧改所涉资金额大，最后富力地产得以入局。2011年1月，杨箕村土地出让项目在广州市房地产交易中心拍卖，在整个拍卖过程中，唯一的举牌者广州富力地产以4.7265亿元底价拍得该项目。

而杨箕村的拆迁其实始于2010年5月，但有村民对补偿方案提出了意见，包括质疑容积率过高、如何保障大家补偿权益等，导致不少“钉子户”的存在，拆迁工作进展缓慢。项目从动员、拆迁、遇阻、问题解决周期长达4年，终于2013年7月随着最后几户村民签订搬迁协议、搬离杨箕村而结束。

2016年，杨箕村1496栋被拆迁房屋的回迁人共分配到4032套安置房，广州富力和杨箕联社在村里设宴1500桌，现场有超过一万人一起庆祝杨箕村业主回迁。当初同心同力的广州富力和杨箕联社，如今却把对方诉至法庭。

旧改不易 富力乐此不彼

杨箕村项目是集居住办公、购物于一体的占地超27万平方米的超大型人文综合体，紧邻广州CBD商务总部珠江新城。珠江新城作为广州市区的中心地带，富力一早就看到了其中的潜力，前后出手十多块土地，而杨箕村旧改自然成为富力心仪的目标。

2008年，广东省提出产业转型、城市转型和环境再造的议题，针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧改造”应运而生。事实上，富力在入手猎得城中村改造项目及杨箕村项目之前，早在1994年便开始了对旧厂房的改造，包括广州荔湾区嘉邦化工厂旧改、广州铜材厂和同济化工厂，赚得盆满钵满。

据报道，截止2001年末，富力就完成了10个旧改项目，面积超250万平方米。而当前，富力地产已经签署合作城市更新项目更是超过60个，总的规划建筑面积达到6000万平方米，包括广州、太原、天津、佛山、珠海等城市。

旧改并不容易，项目持续的周期长、需要投入的资金更多、涉及的舆论压力也大，带来诸如杠杆率高企、融资成本持续攀升、外债占比高、经营现金流不良等负面影响。有着“旧改之王”称谓的佳兆业转化效率也堪忧，佳兆业20年来仅转化1186万平方米的旧改，而未出售的高达730万平方米。迟迟不能变现的旧改未能起到提升公司盈利能力的作用，沉积的资金也加大了公司的财务费用。使得公司的存货周转率常年在0.2左右，利润率在10%左右徘徊。

矛盾公开化 富力的旧改功力如何

杨箕联社与富力的矛盾公开化深层次原因还是在于“旧改”这一商业模式。

此前已有媒体报道，有一次杨箕开股东大会，有股东代表在会上反映房子质量问题，要求村委会与开发商富力地产协商，将房屋保修期，延至三年，也有部分业主也反映，房屋漏水的问题。而从杨箕联社的诉讼要求来看，回迁房的建筑面积、交付时间、房屋质量涉及的维修方面均指向“旧改”的这一商业模式的核心：成本控制。

李思廉此前曾表示，现在想在深圳拿地很难，深圳目前没有什么住宅地推出，每次推出大家都争得头破血流，这不合适富力，公司会选择布局一些旧改项目。与富力一致，房企布局“旧改”项目的初衷就是控制土地成本，但正如杨箕村，旧改村民的利益并不好平衡，加上相关商品房的销售是在回迁房完成之后才开始的，回款慢、周期长、沉没的资金多，房企为了避免为资金方打工，控制成本支出成为迫不得已的选择，使得回迁房的交付时间、质量以及面积有时得不到保障。

事实上，富力地产近几年的财务状况及盈利能力表现并不尽如人意。

富力地产2019年中数据显示，公司平均融资成本较2018年的5.74%上升为6.60%，公司净负债率较上年末的184.08%升至219.30%。目前富力地产货币资金+受限制使用资金共有390.3亿元，短期债务为578.66亿元，长期债务为523.5亿元。经营活动现金流净额连续8年净流出，相对应的是筹资现金流连续8年净流入。

富力地产财务紧张和当初与万达的那笔世纪收购有着一定关系，但也与旧改项目占用资金有关，近千亿的有息负债规模严重限制了富力的盈利能力。在毛利率超过35%的情况下，净利润仅有10%出头，2018公司ROE为12.27%，2019前三季度ROE为6.48%。

与其他商品房开发商，如融创、恒大、万科、碧桂园相比，富力地产的盈利能力并没有因为涉足不少旧改项目而提升，这对于富力在控制成本、减少财务费用、保证产品质量等方面提出了更高的要求。

来源: 新浪财经

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