3月18日，号称物业管理行业第一股的碧桂园服务控股有限公司（06098.HK）发布了2019年全年业绩公告。

《资本一线》了解到，截至2019年12月31日，公司收入同比涨幅106.3%，实现年内净利润17.18亿元，同比增加83.9%。随着公司向外扩张，公司对母公司碧桂园的依赖有所降低，与此同时，公司毛利率以及净利率也略有下滑。

截至3月19日港交所收盘，碧桂园服务收26.050港元/股，较上一交易日上涨4.20%。

收入大幅增加

报告期内，公司实现服务年内收入96.45亿元，较2018年同期的46.75亿元增加106.3%，剔除“三供一业”业务因素后，收入为81.30亿元，较2018年同期增加73.9%。

“三供一业”是指，包括国有企业分离移交改革计划下的供水、供电、供热及物业管理，现时包括物业管理服务及供热业务。“三供一业”之外，碧桂园服务的收入主要来自物业管理服务、非主业增值服务以及社区增值服务。

过去一年，物业管理仍是碧桂园服务收入的最主要来源，但对收入的贡献有所下降。数据显示，2019年，该公司“三供一业”之外总收入的71.54%为物业管理，较此前一年的73.69%下降2.15个百分点。

另一方面，公司增值业务收入占比提高，期内公司实现增值服务收入8.65亿元，占比9.0%，较2018年同期增长了.1%。

非主业增值服务收入14.22亿元，占“三供一业”之外总收入的17.49%，该比值较前一年增加0.57个百分点。

这主要得益于母公司碧桂园的贡献。具体措施包括：提供售前业务管理的咨询服务项目个数增加；交付前开荒清洁及其他服务收入增长；此外公司2018年下半年开始，接受碧桂园委托，对其提供车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务收取代理费，本期收入较上年同期增长较大，由2018年同期的6670万元增至1.95亿元。

知名地产分析师严跃进向《资本一线》表示，传统物管服务毛利率不高，随着人工成本开支的增加毛利也有所下降，大力发展增值业务是目前物业公司的趋势所在。

并购不止

披露的年报显示，碧桂园对碧桂园服务收入的占比正在减少。公告显示，截至2019年底，来自碧桂园（02007.HK）的收入占碧桂园服务总收入的13.2%，该数值2018年为16.8%，下降了3.6个百分点。业内人士指出，过于依赖母公司输血是物业公司的“通病”，碧桂园服务来自集团外收入占比的提高，也是市场对碧桂园服务认可的表现。

而来自第三方收入的增加，或许是碧桂园去年“跑马圈地”并购其他物业公司的结果。2019年，碧桂园服务并购了7家公司，碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，此次疫情中，收购的机会比过去来得更早更多，除非有超大型的标的出现，否则公司目前现金量足够应付，“公司会慎重审视标的公司”。

2019年，“三供一业”外，碧桂园服务的收费管理面积由2018年的9460万平方米增至2.76亿平方米；物业服务合同管理面积由2018年的5.05亿平方米增加约1.80亿平方米至6.85亿平方米，年内收缴率为95.2%。

公告显示，该公司所负责的项目涉及31个省、市及自治区的超过350个城市以及海外，重点覆盖包括大湾区、长三角、长江中游及京津冀的四大经济发达城市群。

目前，中国城镇化发展仍有空间，物管行业处于跑马圈地状态。对比美国同类头部公司FirstService，其市场份额稳定在6%左右。而据克而瑞物管数据，国内物管行业TOP10企业市场集中度在10%左右，而TOP3也仅占4%左右，远低于FirstService水平。

这种情况下，中国物管行业的重点仍是规模竞速。业内一般用“合约面积/在管面积”代表物业企业未来增长空间，合约面积为已和开发商签订提供物业服务的合同面积，包括已交付及未交付的建筑面积，未转化的合约面积是扩大在管面积的基础。

严跃进指出，物业公司现在要做大规模不仅要管好母公司的物业，也得扩大集团外的在管物业的规模。近年来物管行业并购洗牌加快，行业集中度有所提高。碧桂园服务作为行业的龙头之一，相比中小物业公司来说，在并购其他物业公司上资金优势比较明显。

毛利率下滑

收入增加的同时，公司的盈利能力有所下滑，主要表现在毛利率和净利率的下降。

2019年，碧桂园服务实现毛利30.52亿元，同比2018年的约17.62亿元，增幅为73.3%；毛利率为31.6%，较2018年的37.7%下降6.1个百分点。

此外，碧桂园服务净利润率较2018年下降2.2个百分点至约17.8%。股东应占利润约为16.71亿元，较2018年同期增加约81.0%；非控股权益应占利润约为4770万元，较2018年同期增加约329.7%。

碧桂园服务年报显示，总体毛利率下降主要是受新项目及“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率所致，年内，“三供一业”业务中，物业管理服务的毛利率为13.4%，供热服务毛利率为6.0%。

财务支出方面，年内，碧桂园服务行政开支率由2018年同期约16.2%下降3.7个百分点至约12.5%。

碧桂园服务表示，由于集团主要附属公司的过往年度一次性超额拨备约5830万元在2018年予以拨回，剔除上述所得税回拨及“三供一业”业务分部因素后，集团净利润由2018年同期约8.82亿元增至约16.71亿元，增幅约89.4%。净利润率则由2018年同期约18.9%上升1.7个百分点至约20.6%。

李长江表示，2020年的突发疫情为碧桂园服务带来了“危”和“机”，危在于每天增加50万元以上的防疫费用，入户服务、资产打理等业务都出现短期下降，机会则来源于物业管理在防疫中受到了各方认同，让业主、社会发现了物业管理的重要性，为行业带来了更多的机会。

“碧桂园服务在2019年也收购了好几家公司，虽然扩大了规模，不过由于被收购公司物业费收缴率不高、物业服务本身毛利率较低等因素，盈利还是会有一定程度的稀释。不过短期来说对公司本身影响不是很大，当前物管行业的趋势主要还是拓展可管理项目，然后通过增值服务的发展来拓宽盈利渠道。”严跃进补充道。

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撰文|温庆林

编辑|陈雨

（文章部分图片来源网络）

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