来源：东方头条 时间：2020-05-08 00:06:36
5月6日，克而瑞研究中心总经理林波受邀于华泰港股地产首席分析师董季舟，就五一期间楼市情况进行交流并解读了近期楼市情况。 以下为核心观点及问答内容。
一
四、五月份市场基本情况
4月城市行情分化，小阳春行情预难持续。4 月百强房企销售实现单月正向增长，城市表现看，一二线城市基本恢复去年同期水平，但略有下跌，一线城市略差，4月深圳同比上升25%，北京、上海下跌20%以上，部分二线和三四线看，杭州、郑州20%以上单月增幅，4月整个市场还在分化，一二线城市复苏情况好于三四线，长三角好于中西部和环渤海，深圳4月以后因为强烈政策干预后续一般，苏州、成都小高峰之后延续性也并不好，3-4月小阳春更像是短期，后面还是受制于宏观环境，前期深圳起来以后带动其他城市效应不明显。
五一整体平淡，北京深圳跑赢，项目去化分化。1）一线，上海、广州都是同比下滑，深圳和北京是上升的，其中有备案和去年基数问题，北京双限房打折促销力度比较大；2）二线城市总体相比去年下跌3%，南京、杭州增幅比较大，苏州、成都同比跌幅比较明显，20%以上，成都70%以上跌幅；3）三四线同比30%以上跌幅；4）调研情况看，市场五一整体比较平淡，细看项目去化率分化非常明显，好的有100%，不好的只有20%，广州去化率在五一不理想，好的有50%，不好的只有10-30%。
二
提问交流
01
Q : 从消费者消费能力看，制约行情快速复苏原因？复苏不及时还可能有什么政策组合？房住不炒如果放松会放松到什么程度？
A： 房住不炒不会放松，中央一直在表态，宏观经济下行也是在预期之内，一季度投资和新开工有下滑，但是相比国民经济体系还是有韧性，更多看点在地方政府，大动作还是在三四线小城市，对于一二线城市空间有限。
三四线受制购买力，一二线保值需求大，预计筑底回升。目前逐渐走出疫情冲击，回到连接到去年下半年时间段，去年下半年就是在往下调整，众多三四线城市，由高峰向下调整，一二线因为调整时间长，已经处于调整末期，今年三四线，一线和强二线成交量筑底后往上回升，三四线最大问题就是购买力问题，本身需求在前两年有很大释放，未来刚需最容易受到疫情冲击影响，下行趋势更明显，一线和强二线从国际到国内放水，大家担心资产贬值，主要是资产保值需求，上海、深圳、北京都是2000万项目卖的最好，中低端项目卖不动，分化还会进一步延续。
02
Q :地产企业整合角度看，行业更收敛？
A：行业已经从去年下半年进入调整，大家会保持谨慎状态，疫情导致的经济不确定性下，现金为王没有坏处，不排除一些企业相对比较激进，一方面自身杠杆不高还有空间， 同时有弯道超车的期望，拿地扩大规模的想法。
03
Q :目前促销活动力度比较大的房企？全年看好哪几个房企销售情况？
A：现在恒大、碧桂园促销力度比较强，相对之前有所收窄，碧桂园昨天直播特价房促销力度更明显，今年业绩上比较看好金茂、世茂、中骏，今年业绩增幅还是会比较明显。
04
Q :广州、上海去化率比较低，怎么看后续楼市，跟房企订立销售目标还是有差距的？
A：上海是分化，广州 4 月、5 月不温不火，现有货值很多企业项目要达到 60%去化率才能达到销售目标，行业平均开盘当天去化率在30-40%，一方面后面持续销售力度大， 促销力度和渠道力度还是要进一步加强，五一黄金周期间有一些城市和项目已经在做， 广州在渠道上佣金有明显提升，尤其是二季度，二季度是全年供应高峰，相比过往几年，所以去化压力都会比较大。
05
Q :五一定胜负？而不是金九银十？
A：房企本身销售也是压在下半年及4 季度，今年二季度比较特殊，一季度疫情耽误，二季度会有比较明显同比增长，不一定“五一 ”定胜负，企业销售节奏来看，上市公司去化率是有要求的，二季度去化率上不去，下半年供货大，下半年销售目标也完不成。
06
Q :核心一线城市二手房2000 万左右销售比较快，还是存量房更受益，是否对一手房促进有限？
A：新房还是有价差优势，政府还是实行限价，新盘项目出来，相比去年抬升了一些， 目前价格还是有倒挂优势，好于二手房，上海不仅是 2000 万左右，还有学区房僧多粥少，很多是因为一手房不够转去二手房。
07
Q :政策展望，限价和土地政策会不会有改变？边际会有放松吗？
A：已经在改变了，上海已经有调整，前滩、外滩都不允许超过天花板，去年天花板今年都突破了，相比去年空间有10%左右抬升，一年调整一次左右。
08
Q :深圳经营贷问题后面官方说没有，深圳房价涨幅到底有没有涨很多？
A：苏州、上海、深圳都有区域性、结构性的上涨，整体看变动不是特别明显，上海二手学区房 20%以上涨幅，二手房、新房还是有降价项目，深圳一片区域豪宅产品涨幅可观，全市看不是特别明显，经营贷官方说法比例不大，但是情况存在，大中型城市多少都会有，疫情以后对于中小企业信贷支持力度比较大，银行发放贷款，后续流向哪里后续不好管控，流向房地产很正常，比例不是特别清楚。
09
Q :房贷利率有下降，今年会因此有更多需求出现吗？
A：市场上产品看，中高端受益于放水，刚需产品下跌几个基点，工薪阶层是收入不确定还有下降，并没有很大程度受益，两种购买力是有差异的。
10
Q :4月三四线城市房地产销量？
A：现在数据还没出来，大概成交印象是：4 月长三角包括温州、徐州、嘉兴、南通、常州市场复苏力度更大，同比正向增长，离开长三角，包括大湾区、环渤海复苏情况弱于二线城市。
11
Q :今年预计房地产销售面积增速？
A：同比下跌 5-10%区间，一线和强二线保持正向增长，三四线城市和中西部二线成交量萎缩10%以上。
12
Q :房企开工意愿？
A：没有太大问题，整体看今年房企保持业绩目标，货值一定要增加，开工一定要加快，但是新开工指标看，去年房企拿地降速，今年为止企业拿地还是继续下调，今年开工指标没有特别乐观，今年预计下滑5%左右。
13
Q : 沿海和湾区恢复不如一线城市，原因是什么？
A：沿海三四线整体不如二线，长三角好于其他三四线，大湾区里东莞、佛山市场成交还不错有所增长，但是江门、肇庆、中山还是比较低迷，城市群之间比较，都有明显复苏；目前来说，整体三四线从市场需求角度，自 2018、2019 年三四线城市需求爆发，后续需求相比一二线不够具有持续性，一二线今年市场表现会明显好于三四线。三四线看好长三角、大湾区三四线，不仅是需求还是购买力强于其他三四线。
14
Q :湖北地区恢复情况怎么样？
A：武汉复苏到50%左右水平（成交），整体复苏土地市场比商品房市场来得快，武汉、荆州、襄阳土地拍卖市场热度快速回升，中长期看好，目前市场复苏还是滞后于其他。
15
Q :全年销售跌 5-10%，季度看，二季度和下半年预期怎么样？销售面积和均价上有没有什么指引？跌是来自于均价还是面积？
A：二季度同比至少可以转正，下半年会重新进入同比下行，二季度市场供应和前期市场冲击在二季度有反弹，三四季度会重新进入下滑，主要下行体现在面积上，有些结构性影响，一二线成交面积占比扩大，成交金额可能会跟 2019年持平，2020 年最大下行 压力还是在三四线。
16
Q :土拍4 月份比较热，有 20%溢价，开发商比较好的拿地时机是什么时候？
A：高溢价不是高地价，今年4 月很多地方政府拿出的地比较优质，溢价率抬高很正常， 也是今年溢价比较高原因，从土地市场角度看，二季度是短期繁荣，从企业角度，并没有一定要找一个窗口抄底，总体看二季度是全年市场高点，下半年政府土地供应量会上来，一季度是比较低的，压到三四季度，房企上半年拿地下半年销售，下半年土地市场可能没有那么热，一方面下半年拿地实现不了销售，也没有太强的力度，预算可能也没有那么多了。
17
Q :销售不好的情况下，全国可能会有什么政策出台？
A：行业层面说可能看不到太多政策变化，主动权掌握在地方政府手里，一二线可动空间不大，现在也无所谓放松，能做的比如说减免契税发补贴，不太会有大力度刺激，三四线还是很难去做，过往几年动能主要是棚改，现在棚改已经进入尾声，离开这块只有利率下调，但利率下调对三四线影响还是不大。
编辑排版 | Jenny
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